El Proceso Que Llevé A Cabo Para Comprar Mi Casa
Autor: Sebas Celis
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En este artículo quiero compartir contigo más o menos cómo fue mi experiencia, cuál fue el paso a paso, el recorrido, todo lo que yo viví desde que me planteé el objetivo de tener casa propia y cuando estuve haciendo las cuentas, hasta finalmente estar aquí, en mi casa, y haber hecho realidad ese sueño o ese objetivo que en algún momento tuve.
Así que con lo primero que empecé, fue con pensar: «Qué interesante sería comprar una casa«.
Pero entonces, ¿Qué será lo que necesito?, ¿Cuánto dinero tengo que ahorrar para una cuota inicial?, ¿Cuánto será que me presta el banco?, ¿Qué tipo de casa podría yo aspirar a tener?, ¿En cuánto tiempo?.
Es decir, en qué momento, cuál es la fecha límite o el plazo máximo de consecución de este objetivo, cuál sería mi presupuesto total incluyendo absolutamente todo lo que tuviera que tener en cuenta.
Y considerando todo esto, pues qué características mínimas viables o qué requisitos obligatorios debía cumplir la casa para verdaderamente tener sentido invertirle tanto dinero, ya que no es una decisión que quisiera tomar a la ligera.
Así que más o menos desde el 2019, dije: “Mi fecha o plazo máximo es el año próximo.”
Casi que no lo logro, porque literalmente en diciembre, en los últimos días de noviembre 2020 la recibí; pero bueno, independientemente de eso yo me plantee el objetivo, trabajé por él y pude cumplirlo.
Obviamente la pandemia alteró muchas situaciones, a todos nos cogió por sorpresa y descarriló los objetivos de muchos.
Sin embargo, yo no quería permitir que esto fuera un impedimento para cumplir este objetivo.
Requisitos De La Vivienda
En mi caso en cuanto a requisitos, yo necesitaba una casa ubicada en un lugar que realmente me sirviera para trabajar, con tranquilidad, porque hay muchos sitios que no se prestan para eso.
Lugares más comerciales o cerca de una autopista, por ejemplo, o que aunque uno pudiera adecuar realmente hay que invertir mucho dinero en aislarlo del ruido.
Solicitud De Crédito
El caso es que ya con esto, yo me fui directamente a los bancos a montar la solicitud del estudio de crédito.
Esto fue con algo de planeación y algo de anticipación, ya que normalmente no se puede montar una solicitud en un banco y en el mismo mes en otro, ya que ellos analizan el datacrédito en las centrales de riesgos, y si hay otra consulta sencillamente te van a rechazar por delante.
Mientras que si ya pasó el mes y no has adquirido como tal una obligación, probablemente se considere que tú estás analizando diferentes opciones.
El caso es que uno puede llevar documentos para el estudio en cuanto a soportes de ingreso y actividades comerciales y todo esto, sin necesidad de tener una casa, sin necesidad de ya haber encontrado qué lugar quieres comprar.
De hecho, es mejor hacerlo así para que tengas tu carta de aprobación, una tasa de interés ya propuesta por el banco, que sea lo que te permita ir donde los vendedores y decirles: “Yo tengo este crédito hipotecario aprobado”, asumiendo que necesites el crédito para comprar.
Me imagino que es el camino que la mayoría de las personas toman, porque no todos tienen el dinero completo de contado para comprar una casa sin necesidad de un banco.
Entonces, muchas personas justamente me han preguntado eso.
¿Qué pasa si todavía no encuentro la casa? O peor aún, ¿Qué pasa si encuentro la casa, llevo los documentos al banco y se van a demorar un mes en darme una respuesta o 15 días?
Normalmente algunos bancos son muy eficientes, por ejemplo en Bancolombia a los tres días me tenía la respuesta.
Pero independientemente de eso, yo sí consideré que era mejor primero asegurarme de eso, ya que así me daba cuenta de cuánto me podrían prestar y cuál era la tasa del crédito.
Y ya con base en eso y llevar la propuesta a otros bancos, terminó siendo Bancolombia el que me dio la mejor la tasa, que fue del 9.2 % efectivo anual.
Ahí yo ya sabía con qué contaba y entonces analizando en el mercado, me di cuenta de qué tipo de casa podría yo aspirar a tener, con las cifras claves.
Ah y otra razón por la cual es bueno ir montando la solicitud, es porque a veces incluso la capacidad de endeudamiento no es suficiente.
En mi caso porque tenía una cantidad de tarjetas de créditos que tuve que cancelar algunas para poder justamente liberar esa capacidad un poquito.
Eso es chistoso, porque en realidad es una capacidad teórica, ya que yo no voy a llenar y no he llenado históricamente los cupos de mis tarjetas; pero bueno, independientemente de eso, te da tiempo para hacer cualquier ajuste que sea necesario.
Empezar A Buscar Opciones De Vivienda
A partir de ahí, lo que hice fue empezar a visitar casas.
Salía en el carro a conducir por los barrios que realmente se ajustaban a mis requerimientos, viendo cuáles casas tenían el letrerito de “Se vende”; así mismo buscaba por Internet, llamando a las inmobiliarias y contactando con algunos comisionistas que se dedican a recopilar la cantidad de casas a la venta máxima que haya disponible, para ellos tratar de concretar un negocio.
Vi más o menos unas 50 casas diferentes, las visité y básicamente yo empecé a llevar a cabo una especie de proceso bien estricto respecto a analizar esos prospectos de casas, o estas propuestas de compras, detectando las casas que estaban sobrevaloradas, y las más costosas, que uno sabe que no valen la pena y que definitivamente no cuestan tanto…
Hasta otras, que de pronto eran muy buenas opciones de inversión, pero que no eran aptas para mí de acuerdo a lo que yo estaba buscando, y que tristemente tenía que rechazar.
Negociación
Y ahí entraba el tema de la negociación: «¿Cuánto vale esta casa?, ¿Cómo es la cosa?».
Y todo el proceso de analizar en cuánto se puede cerrar un negocio y cuál es una propuesta de valor para ambas partes.
Pero aquí también fue donde aprendí que prácticamente nadie está dispuesto aceptar con crédito hipotecario, por querer evadir impuestos, porque el banco cuando hace un crédito hipotecario está obligado a reportarle a la Dian cuál es el monto de la venta real, y con base en eso se calcula el impuesto para el vendedor, específicamente el impuesto a las ganancias ocasionales.
Igualmente quieren alterar por ejemplo el valor del registro en la compra-venta, en la notaría, lo cual luego determina el valor del impuesto predial y muchas otras cosas.
Así que, la realidad es que mucha gente lo que hace es yendo incluso en contra de la ley de financiamiento, que dice que uno no puede hacer un pacto en privado por un valor menor al que está declarando, porque puede incurrir en multas y es ilegal hacerlo, pero la gente todavía lo hace.
Entonces los vendedores lo que hacen es declarar un valor muy por debajo del real a la casa, y por lo tanto se ahorran esos impuestos.
Cuando uno llega con un crédito hipotecario, ellos saben que el banco va a declarar el valor real y que van a tener que pagar mucho más por este impuesto de lo que estaban esperando pagar, o de lo que querían recibir en efectivo…
Prácticamente ninguno ni siquiera reciben en la cuenta bancaria, sino que quieren los billetes físicos, lo cual me parece una locura y me parece que todavía estamos viviendo en los tiempos de las cavernas, ya que hay gente con ese tipo de mentalidad.
Sencillamente el tema de los impuestos es bastante divisor y las personas piensan muy distinto a esto, pero en mi opinión el tema de los impuestos se debe manejar al igual que el tema de los impuestos por ejemplo de las ventas, como el IVA.
Se debe incluir en el precio total y lo debe pagar el cliente, o se debe negociar de una manera u otra que tenga sentido hacerlo.
Pues el tema de la ganancia se determina es con base al precio final, y el precio final de la casa lo determina el mercado…
Independientemente de esto, cerrarle las puertas a la persona que tiene crédito hipotecario, que va a pagar por completo el valor total, ya que el banco desembolsa su totalidad y la persona tiene la cuota inicial, es como dejar de lado a cantidad de oportunidades de negocios y es una mentalidad de escasez en mi opinión.
Pero bueno, así aprendí que esto era lo primero que yo tenía que decir, incluso en las llamadas antes de agendar una visita de una casa prospecto, ya que si no aceptaban crédito hipotecario, ¿Para qué yo iba a perder mi tiempo yendo a visitarla?
Sistema De Calificación De Las Casas Opcionales
Ahora sí, con base a esto empezó lo bueno, empecé a utilizar un sistema de calificación que me inventé, el cual consistía en dar 5 puntos en cuanto a las características y los requisitos de la casa, y 5 puntos en cuanto al feeling, a cómo me siento yo en la casa, qué percibo yo al estar en esta ubicación.
¿Me siento bien?, ¿Me siento extraño?, ¿Hay algo que me incomoda o me veo viviendo acá cinco años, siete años, diez años?, ¿Cuál es mi nivel de comodidad en este lugar? Para tener entonces con base en ambas cosas, el aspecto racional y el aspecto emocional, una calificación del 1 al 10.
Esta fue una métrica más en una tabla, en la que compilé todos los datos sobre cada una de las casas.
Metros cuadrados, características tipo cuántos baños, cuántas habitaciones o si tenían terraza o balcón, ese tipo de cosas, garaje eléctrico y bueno, lo que consideraba importante para mí.
Las otras utilidades y conveniencias que realmente podrían aportar valor y beneficio a la casa, y poder ordenar esa tabla de precio mayor al menor, calificación de mayor a menor, la que más fuera grande en cuanto a metros cuadrados y todo esto, y claramente ahí uno se da cuenta que incluso la casa más costosa puede que no sea la más grande, o la que tenga más calificación puede que no tenga ciertas características que otras sí.
Y por ejemplo la que finalmente decidí, no es la más grande de todas, no es la que más metros cuadrados tiene porque está por debajo de los 200mts cuadrados; sin embargo cumple muchas otras cosas que fueron más útiles y más importantes a mí, por lo que esta tabla me sirvió para realmente evaluar y comparar.
Digamos que en el siguiente punto, me di cuenta que no había ninguna casa con calificación por encima de 8, de hecho sólo había una con calificación por encima de 8 y el vendedor, a pesar de que había aceptado al inicio la compra con crédito hipotecario, eventualmente se rehusó y se dañó el negocio.
Hasta que apareció esta y fue una calificación 9, que de no ser por los metros cuadrados un poco menores a lo que yo esperaba y el precio, que fue el más alto que por metro cuadrado, el presupuesto ya muy cerca del límite, probablemente hubiera tenido una calificación 10, ya que se me ajusta prácticamente a la perfección en todas las demás cosas que yo estaba esperando.
Y no soy muy exigente, realmente lo principal que yo necesitaba era un lugar que me permitiera tanto vivir como trabajar, tener mi oficina y mi estudio de grabación, estar en un lugar tranquilo, que no hubiera ruido en todo momento para permitirme no tener que hacer unas adaptaciones de locos y aislar un sitio, un cuarto con cantidades de cosas ni nada de esto.
Y que además realmente fuera un sitio cómodo, ameno para vivir, y tuvo muchas comodidades más de las que yo esperaba para eso.
Yo estaba dispuesto a aceptar un sitio mucho más normal que este, pero en realidad esta casa vino con citófono, con un garaje eléctrico que se conecta al celular, con una campana táctil en la cocina, con cantidades de cosas increíbles; unas duchas con hidromasajes, incluso.
Y yo dije: “La persona que construyó esta casa tiene muy buen gusto, compró sólo lo mejor”, tiene unos pisos de porcelanato marmolizado y muchas cosas que le añadieron valor, y le añadieron un poco más de precio al final.
Pero bueno, en últimas es el lugar en donde voy a vivir, es un lugar para el cual estoy invirtiendo una cantidad de dinero considerable, por lo que ¿Qué mejor que haya calidad y que todos los días uno pueda sentir que lo compró, valió la pena?
Además de que prácticamente no hubo necesidad de hacer ningún ajuste, adaptación, reparación o mantenimiento, porque la casa está nueva, es para estrenar.
Y otro beneficio adicional es que la casa es súper iluminada, no hay que prender luces en la mitad del día, sino que sólo necesita luz artificial en la noche.
Y además para mi sorpresa, en esta ubicación ya había cobertura del Internet fibra óptica con velocidad simétrica, de lo que siempre me había quejado de todos los lugares donde había vivido, ya que aquí en mi ciudad son pocos los sectores con esta cobertura.
Algo bueno es que como ya tenía el proceso específico y claro para determinar si una casa era apta o no para mí, y no tenía que pensar y que analizar, sino que ya tenía incluso el aspecto racional y el emocional en cuenta, pues la decisión fue muy fácil y muy rápida de tomar.
Lo único que sí hice fue tomarme el tiempo de analizar el vendedor, de hablar con personas que lo conocían, qué tipo de persona era y demás, por estar un poquito más seguro.
Pero finalmente lo sorprendente es que después de tres meses de búsqueda, de análisis, de prácticamente pensar que no iba a conseguir nada, o nada tan bueno al menos, el negocio se concretó prácticamente en tres días.
El Proceso Al Escogerla Y Decidirme
Firmamos promesa de compra-venta, nos vimos en la notaría para el tema de las escrituras, se pagaron los gastos de ley y el vendedor me hizo la entrega del inmueble, con yo pagar el primer anticipo, lo cual prácticamente nadie de los demás vendedores con los que yo hablé, estaban dispuesto hacer.
Ellos querían solamente entregar la casa en la última instancia, en el desembolso del banco.
Es muy bueno cuando uno da con una persona que entiende, que sabe y que está dispuesta realmente a negociar y a ceder un poco; incluso no se trata de perder ni nada de eso, sino de entender cuál es la necesidad del cliente, del comprador.
Así mismo como yo estaba dispuesto a entender cuál era la necesidad del vendedor y cuál era su posición, y cómo se puede llegar a un acuerdo entre ambas partes.
Entonces ahora ya mi responsabilidad es directamente con el pago de la cuotas y tengo la posibilidad del abono a capital para saldar la deuda lo antes posible.
Las personas que me han preguntado cuál es mi estrategia para saldar este crédito en menos plazo, pues el crédito se pactó como tal a 15 años, es tratar de dedicar la mayor cantidad de dinero posible del que en teoría me sobre, a pagar por encima de la cuota cada mes.
Es decir que si mi cuota es de X cantidad de dinero, yo le sumo un monto que va directo a reducir el capital y no se va a cobrar intereses adicionales sobre ese monto, por lo que me reduce la deuda; y en vez de reducir la cuota, vamos a reducir el plazo, de manera que mantengamos las cuotas iguales en el tiempo pero que paguemos menos tiempo, y eso lo que va hacer es reducir al mínimo posible y aprovechar al máximo estos abonos, vamos a reducir el monto de intereses en largo plazo.
En mi objetivo es tratar de pagar esta deuda lo antes posible, porque de todas maneras aunque en teoría es una deuda con un interés bajo y demás, pues no deja de ser una deuda y no deja de ser un pasivo que me quita dinero de mi bolsillo todos los meses.
Por lo que ahora esta es mi prioridad y trataré de hacer todo lo posible por tener ese crédito cancelado cuanto antes.
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